Kara za zrobienie fundamentów domu bez pozwolenia - legalizacja czy rozbiórka?

Samowola budowlana

W Pani przypadku mamy do czynienia z tzw. samowolą budowlaną, tj. sytuacją, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone bez uprzedniego uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę.

Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części jest najdalej idącą, najbardziej dolegliwą sankcją za naruszenie przepisów Prawa budowlanego. Dlatego też należy wcześniej rozważyć wszystkie inne możliwości przewidziane przez przepisy, aby nakaz rozbiórki był ostatecznością, i to tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do przywrócenia stanu zgodnego z prawem (Plucińska-Filipowicz Alicja (red.), Wierzbowski Marek (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, LEX 2018).

Zobacz też: Kara za naruszenie ściany nośnej

Nakaz rozbiórki fundamentów

Jak wynika z orzeczeń sądów administracyjnych celem nakazu rozbiórki obiektu budowlanego jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a nie karanie inwestora za to, że naruszył przepisy prawa (tak wyroki WSA w Warszawie z 19.04.2011 r., VII SA/Wa 72/11, LEX nr 1097716).

Tak więc decyzja nakazująca rozbiórkę może być podjęta dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji, tj. gdy nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Przeczytaj też: Kara za rozbiórkę bez pozwolenia

Procedura legalizacyjna

W ramach procedury legalizacji samowoli budowlanej organ nadzoru – zgodnie z art. 49 ustawy Prawo budowlane – bada:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, a następnie ustala i nakłada na inwestora w drodze postanowienia – opłatę legalizacyjną. Na postanowienie organu przysługuje obciążonemu opłatą zażalenie.

Zgodnie z art. 49 ust. 2 ustawy Prawo budowlane – do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W Pani przypadku jest to zatem pięćdziesięciokrotność kwoty 1000 zł jako iloczynu kwoty stawki – 500 zł, współczynnika kategorii obiektu budowlanego (dla domów jednorodzinnych wynosi on 2,0) oraz współczynnika wielkości obiektu (dla domów jednorodzinnych wynosi on 1,0). To daje kwotę 50 000 zł.

Wysokość kary za zrobienie fundamentów i dalszą budowę

Ustawa nie wspomina natomiast o podwyższaniu opłaty legalizacyjnej w czasie – w zależności od kontynuacji prac.

Warto jednak wiedzieć, że nałożenie opłaty w kwocie 50 000 zł zostanie poprzedzone – przy spełnieniu pozostałych warunków, jak:

1) zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,

2) brak naruszenia przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, wydaniem postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych.

W postanowieniu tym organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) dokumentów takich jak oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana.

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie ww. obowiązków, organ nakazuje rozbiórkę.

Wtórna samowola budowlana

Bardzo ważny jest również przepis art. 50a pkt 1 ustawy Prawo budowlane, który nakazuje organowi nadzoru budowlanego wydanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego wykonanego wskutek prowadzenia robót budowlanych po ich wstrzymaniu. Można mówić w takiej sytuacji o „wtórnej samowoli budowlanej”. Takie uporczywe łamanie prawa, pomimo że organ podjął działania zmierzające do legalizacji samowoli budowlanej ma poważne konsekwencje. Wydanie bowiem decyzji o nakazie rozbiórki na podstawie art. 50a pkt 1 spowoduje bezpowrotne przerwanie procedury legalizacyjnej, zaś wydany na podstawie art. 50a pkt 1 Prawa budowlanego bezwzględny nakaz rozbiórki będzie obejmował część obiektu budowlanego wykonaną po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych.

Zatem zdecydowanie odradzam kontynuowanie prac budowlanych w czasie trwania procedury legalizacyjnej – może to być bardzo ryzykowne i skutkować rozbiórką wszelkich prac wykonanych w toku procedury legalizacyjnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.