Nadzór budowlany stawia zarzuty co do prawidłowego wykonania remontu, co robić?

Wykonanie remontu

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) – remont istniejących obiektów i urządzeń budowlanych (za wyjątkiem tych, które zostały wpisane do rejestru zabytków) nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Rzecz w tym, że w języku potocznym słowo „remont” ma szerszy zakres niż w prawie. To, co niektórzy uznaje się za remont, może według prawa być już przebudową, rozbudową lub nadbudową, które to wymagają pozwolenia na budowę za wyjątkiem ściśle określonych przypadków. W rzeczywistości osoba przygotowująca się do szeroko pojętego remontu ma, w zależności od zakresu prac, trzy możliwości:

• albo musi ubiegać się o pozwolenie na budowę,
• albo wystarczy zgłosić planowany remont do starosty,
• albo też można wykonać prace stanowiące tzw. „bieżącą konserwację” bez żadnego pozwolenia czy zgłoszenia.

Na gruncie Prawa budowlanego terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Zobacz też: Adaptacja poddasza bez pozwolenia kary

Przebudowa domu

Natomiast przebudowa to już wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Na gruncie Prawa budowlanego postawienie ściany czy wykonanie dodatkowego okna, czy też jego przesunięcie, może być zakwalifikowane do przebudowy, a nie remontu. Remontem jest bowiem wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Przebudowa jest czymś więcej, obejmuje bowiem wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu.

A zatem, żeby mieścić się w ustawowym pojęciu remontu, dozwolona jest m.in. likwidacja ściany działowej, przeniesienie instalacji elektrycznej czy zamiana miejscem kuchni i łazienki. Jeżeli remont wpływałby na jakiekolwiek warunki oddziaływania na sąsiedni dom, to już liczyć się należy z uzyskaniem pozwoleniem na budowę. Mogłoby to dotyczyć więc np. ingerencji w stropy, dach, ściany nośne, piony wodne, kanalizacyjne czy wentylacyjne. Tak czy inaczej, zgłoszeniu do starosty i wspólnoty mieszkaniowej podlega: wymiana okien i drzwi zewnętrznych, przebudowa (wyburzenie lub przestawienie) ścianek działowych, wymiana wewnętrznej instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i c.o. (także grzejników), zakładanie krat zewnętrznych na oknach, wykonanie i remont przyłączy, np. prądu, wody, telefonu, kanalizacji, ciepła.

O ile nie ingeruje się w części konstrukcyjne budynku, to np. ściany działowe można dowolnie burzyć i stawiać na nowo. Nie ma też problemu z niewielkimi przeróbkami hydraulicznymi, wymianą instalacji elektrycznej czy innymi remontami. Takie roboty zawierają się bowiem w pracach remontowych, na których prowadzenie nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, a wystarczy zgłoszenie, czego Pani już dokonała.

Przeczytaj też: Adaptacja strychu na mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej

Zgłoszenie prac remontowych

Podsumujmy: Zgłoszenie jest wymagane na takie prace, jak:

• zmiana pokrycia dachu,
• zamurowanie otworu okiennego i drzwiowego,
• wstawienie okien dachowych bez naruszania konstrukcji dachu,
• tynkowanie ścian zewnętrznych,
• malowanie elewacji,
• adaptacja poddasza lub piwnicy na cele mieszkalne i inne, gdy nie wymagają one przebudowy,
• wyburzenie ścian działowych,
• naprawa lub budowa podjazdu,
• wymiana ogrodzenia od strony ulicy oraz ogrodzenia przekraczającego 2,2 m wysokości,
• instalacja bramy wjazdowej w innym miejscu.

Trzeba mieć pozwolenie na budowę na:

• wymianę i wzmocnienie więźby dachowej,
• wymianę okien ze zmianą ich wielkości,
• wstawienie okien dachowych z naruszeniem konstrukcji dachu,
• dodanie nowych okien i drzwi w ścianie zewnętrznej,
• dobudowa garażu, tarasu oraz ganku i werandy o powierzchni większej niż 25 m kw.,
• adaptacja i przebudowa poddasza i piwnicy na cele mieszkalne i inne, połączona z przebudową.

Nadzór budowlany a wykonany remont

Jeżeli nadzór budowlany wykryje samowolny remont, może nakazać wstrzymanie prac. Decyzja ta wygasa jednak po dwóch miesiącach, chyba że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wyda decyzję określającą, jakie należy zgromadzić dokumenty i jakie czynności wykonać, aby remont był zgodny z prawem. Najczęściej chodzi o wykonanie inwentaryzacji, ekspertyz lub uzyskanie opinii konserwatorskich. Po zgromadzeniu brakujących dokumentów nadzór budowlany pozwala kontynuować prace. W najgorszym razie nadzór może nakazać doprowadzenie budynku do stanu poprzedniego, czyli sprzed remontu, ale w praktyce zdarza się to rzadko. Zazwyczaj powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego nakłada grzywnę na osobę prowadzącą w domu remont bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Z dość skąpych informacji, które Pani podała, wynika, że jest problem z oknem, z łazienką, co może być uzasadnione, gdyż prawdopodobnie wymagało to pozwolenia na budowę. Natomiast skoro już nadzór budowlany się pojawił, to rekomendowałabym nawiązać z nim współpracę poprzez np. ustanowienie pełnomocnika na miejscu. Być może udałoby się za pomocą opłaty legalizacyjnej zachować obecny stan przebudowy, ponieważ mam wrażenie , że doszło u Pani do samowoli budowlanej. A zatem za samowolę budowlaną uznaje się zarówno samo przystąpienie do robót budowlanych bez posiadania wymaganego pozwolenia na budowę, jak i wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, która uwzględniałaby te zmiany.

Samowola budowlana

Za samowolę budowlaną jest również uznawane prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy lub bez dziennika budowy.

Należy zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej uregulowane zostały w art. 48 i następnych Prawa budowlanego. Najpoważniejszą może być nakazanie w drodze decyzji – wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (to jest przez starostę lub prezydenta miasta w miastach na prawach powiatu) lub inspektora nadzoru budowlanego – rozbiórki obiektu budowlanego. Jednakże w przypadku stwierdzenia, że budowa taka spełnia dwie przesłanki, czyli:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
   a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
   b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem
   
   – właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której inwestor, a pośrednio i Pani, poniesie wyłącznie skutki finansowe, natomiast wzniesiony obiekt zostanie prawnie uznany.

W konsekwencji powiatowy np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej (kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej regulują obecnie przede wszystkim: art. 48 i 49b oraz 50 i 51 Prawa budowlanego). Urzędem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw jest powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a w nielicznych wypadkach wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego (wojewódzki w przypadkach określonych w art. 83). Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności budowy, np. z przepisami technicznymi lub z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany nakazać rozbiórkę samowoli budowlanej. Zatem nie jest dopuszczalne uruchamianie procedury legalizacyjnej, jeśli budowa nie spełnia łączenie ww. warunków.

Opłata legalizacyjna

W przypadku, gdy ww. przesłanki są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o nakazie rozbiórki. Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może niemałe obciążenie finansowe, zwłaszcza gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

W tym przypadku podstawowym jednak warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie, który uniemożliwi doprowadzenie domów lub ich części do stanu zgodnego z prawem. Koniecznie trzeba będzie również dostarczyć nowy projekt budowlany.

Zalegalizowanie wykonanego remontu

A zatem dokumentami potrzebnymi do zalegalizowania obecnego kształtu budynku będą:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

2) czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po dostarczeniu dokumentów inspektor nadzoru sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badana jest też kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, a także czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

1. zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2. zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli przebudowa została zakończona.

Zatem obawiam się, że kwestia samowoli, do której najprawdopodobniej doszło w Pani przypadku, jest też „kwestią żywą” i nie ma co czekać, aż się sprawa przedawni, ponieważ to nie nastąpi. Proszę wziąć sprawy w swoje ręce, ustanowić pełnomocnika i wykonać poprawki, jakich domaga się nadzór budowlany.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.