Wybicie otworu w ścianie nośnej w wspólnocie mieszkaniowej

Kiedy wymagana jest zgoda wspólnoty na podjęcie prac modernizacyjnych?

We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości: samodzielne lokale oraz nieruchomość wspólna. Przyjmuje się, że wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja zawarta w ustawie o własności lokali jest bardzo ogólna, ale niestety nie istnieje żaden katalog opisujący, które elementy budynku należy traktować jako własność pojedynczych mieszkańców, które zaś przeznaczone są do użytku wspólnego. Niemniej orzecznictwo i praktyka wykształciła pewne kryteria.

Zasadą jest, że od zakresu ingerencji w część przysługującą ogółowi mieszkańców zależeć będzie, które prace modernizacyjne przed ich przeprowadzeniem wymagać będą pozyskania zgody wspólnoty. Z cała pewnością remont lub przeprowadzenie prac wykończeniowych wyłącznie w obrębie lokalu stanowiącego własność danej osoby, nie ingerują w części wspólne ogółu mieszkańców, zatem wykonanie takich prac nie będzie wiązało się z uprzednim obowiązkiem zgłoszenia czy też wyrażenia zgody przez wspólnotę.

W sytuacji natomiast gdy dokonywana modernizacja nawet w niewielkim stopniu wpłynie na część wspólną nieruchomości, wówczas konieczna jest zgoda WM. Zgodnie z interpretacją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego: „Wymiana okien i drzwi nie wymaga żadnych zgłoszeń ani pozwoleń, o ile nie wiąże się z ingerencją w budynek polegającą na zmianie kształtu lub wielkości otworów. W takim przypadku nie mamy do czynienia z remontem w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, lecz jest to zwykłe użytkowanie rzeczy, wynikające z prawa własności. Inaczej należy natomiast zakwalifikować zmianę wielkości otworów drzwiowych i okiennych, w tym ich zabudowę – wtedy w zależności od zakresu tych robót konieczne może być zgłoszenie a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę”.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 października 2004 r., sygn. akt II CK 98/04, takie elementy jak ściany zewnętrzne, dach i klatkę schodową uznaje za elementy współwłasności koniecznej. Jakiekolwiek inwestycje w tym zakresie nie są więc zwolnione od uzyskania zgody.

Zobacz też: Wykucie otworu w ścianie nośnej pozwolenie czy zgłoszenie

Roboty budowlane, które można wykonać bez pozwolenia

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy Prawo budowlane – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31. W art. 29 zamieszczono listę nieskomplikowanych pod względem technicznym obiektów i robót budowlanych, które można wykonać bez pozwolenia. Art. 30 zawiera, które z tych robót wymagają zgłoszenia. Zgodnie z ww. przepisami do przeprowadzenia np. remontu nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego przez remont należy rozumieć „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Użyty w definicji zwrot „odtworzenie stanu pierwotnego” oznacza, że do remontu można zakwalifikować jedynie takie roboty budowlane, w wyniku których nie ulegają zmianie parametry budynku oraz jego poszczególnych elementów, a jedynie podlegają wymianie na nowe. Jeśli więc w wyniku robót budowlanych ma zostać powiększony otwór drzwiowy przy wejściu do lokalu i w ścianie nośnej budynku, to nie należy tych robót traktować jako remont, lecz jako przebudowę. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Pr. bud. przez przebudowę należy rozumieć „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”. A zatem to, co się nie może zmienić podczas takich prac, to:

1. kubatura czyli objętość,
2. powierzchnia zabudowy,
3. wysokość, długość,
4. szerokość,
5. liczba kondygnacji.

Taka kwalifikacja robót oznacza, że wymagać one będą uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 Pr. bud. „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”, chyba że zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia w art. 29 Pr. bud. Jednak analiza tego przepisu pozwala na stwierdzenie, że przebudowa lokalu, polegająca na powiększeniu otworu drzwiowego nie została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Jednakże zgodnie ze zmianami w Prawie budowlanym, które weszły w życie w 2017 roku, nie trzeba obecnie ubiegać się o pozwolenie na budowę. Obecnie co do zasady bez żadnych formalności można przebudować budynek, którego budowa wymagała pozwolenia na budowę, z wyłączeniem jego przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagały uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. Wymagane jest jednak zgłoszenie robót wraz z projektem, gdyż nasz klient ingeruje w ściany nośne, co wiąże się z przebudową budynku.

Nawet jeśli można było wykonać roboty budowlane bez żadnych formalności, nie oznacza to, że mogły one być wykonane w dowolny sposób. Samowolą budowlaną jest bowiem także wykonywanie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.

Przeczytaj też: Wniosek o wybicie okna

Wszczęcie postępowania dotyczącego nielegalnego remontu lub nielegalnej przebudowy

Decyzję o tym, czy w danym przypadku roboty budowlane stanowią samowolę budowlaną, podejmuje inspektor nadzoru budowlanego. Postępowanie dotyczące nielegalnego remontu lub nielegalnej przebudowy może wszcząć z urzędu lub na wniosek (tu pan Jakub ma zapewniony udział WM). Konsekwencje prawne stwierdzenia samowoli budowlanej uregulowane zostały w art. 48 i następnych Prawa budowlanego. Najpoważniejszą może być nakazanie w drodze decyzji, wydanej przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (to jest przez starostę lub prezydenta miasta w miastach na prawach powiatu) lub inspektora nadzoru budowlanego, przywrócenia do stanu poprzedniego. Niezastosowanie się do decyzji może skutkować wszczęciem postępowania egzekucyjnego w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji jak również (jako przestępstwo) zagrożone grzywną, karą ograniczenia wonności, a nawet karą pozbawienia wolności do lat 2. Postępowania karnego nie wszczyna się, gdy rozpoczęto procedurę legalizacji.

W przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane nie naruszają przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której pan Jakub poniesie wyłącznie skutki finansowe, natomiast prace zostaną prawnie uznane. W konsekwencji powiatowy np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej (kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej regulują obecnie przede wszystkim art. 48 i 49b oraz 50 i 51 Prawa budowlanego). Urzędem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw jest powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a w nielicznych wypadkach wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego (wojewódzki w przypadkach określonych w art. 83). Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności wykonanych prac np. z przepisami technicznymi organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zobacz również: Kara za wyburzenie ściany nośnej

Legalizacja wykonanych robót budowlanych nawet z naruszeniem prawa własności

W przypadku, gdy ww. przesłanka jest spełniona, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o przywrócenie stanu poprzedniego. Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może niemałe obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

W tym przypadku podstawowym jednak warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Jeśli nasz klient doprowadzi roboty do stanu zgodnego z prawem, wówczas organ wyda decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze. W rezultacie może dojść do zalegalizowania wykonanych robót budowlanych nawet z naruszeniem prawa własności. W takim przypadku pokrzywdzeni (WM) mogą dochodzić swoich praw nie przed organami nadzoru budowlanego, tylko przed sądem powszechnym (por. wyr. NSA z 13.1.2003 r., sygn. akt IV SA 523/01). Niewykonanie nałożonych w decyzji obowiązków lub brak możliwości doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodności z prawem prowadzi z kolei do wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego.

Wracając do wspólnoty mieszkaniowej, trzeba pamiętać, że do czynności przekraczającej zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku jej braku współwłaściciele, których udział wynosi co najmniej połowę, mogą żądać upoważnienia sądowego do jej dokonania. Tylko konieczność wykonania czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 Kodeksu cywilnego uprawnia każdego z właścicieli do jej wykonania bez zgody pozostałych.

W związku z tym wybicie otworu drzwiowego w ścianie nośnej wymaga zgody wszystkich właścicieli lub zgody sądu – w przypadku braku jednomyślności, chyba że roboty budowlane mają na celu naprawienie, choćby doraźne, tych części budynku, aby uniemożliwić ich dalszą degradację, czy też są podejmowane z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia ludzi lub bezpieczeństwo mienia. W opisanym przypadku niestety w braku porozumienia między współwłaścicielami rozstrzygnąć może tylko sąd powszechny (cywilny) w odpowiednim postępowaniu (art. 199–202 K.c.). Niestety sprzeciw wspólnoty mieszkaniowej wpływa na tę kwestię.

Zobacz również: Czy potrzebne jest pozwolenie na wybicie okna w ścianie?

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., sygn. akt II CK 98/04
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 stycznia 2003 r., sygn. akt IV SA 523/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.