Zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na częściowo usługowy

Pani Ewa zwróciła się do nas z pytaniem co do wymogu zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń, w których oboje z mężem prowadzą małą firmę. Od kilku lat wynajmują cztery pokoje w ich domu. Powierzchnia wynajmowanych pokoi nie przekracza 30% całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego. Pokoje są wykorzystywane raczej w sezonie letnim, ale w Internecie ogłaszają się jako wynajem pokoi całorocznych. Jest to legalna działalność gospodarcza związana z wynajmem pokoi, od której płacą podatki. Pani Ewa chciałby wiedzieć, czy są zobowiązani dokonać zmiany sposobu użytkowania budynku na częściowo usługowy. 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

W takie sprawie, jak przedstawiła pani Ewa, wszystko zależy od kwalifikacji budynku przez organy, a te charakteryzują się niezwykłą wyobraźnią i to zróżnicowaną pod względem terytorialnym – proszę wybaczyć określenie.

Artykuł 3 pkt 2a Prawa budowlanego stanowi, że budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Posłużenie się w art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane sformułowaniem „w szczególności” oznacza, że wskazanie to ma charakter wyłącznie przykładu, nie wyłączając innych zdarzeń wpływających na zmianę sposobu korzystania z obiektu budowlanego. Powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy wskazał, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu.

Zobacz też: Wynajem pokoju w domu jednorodzinnym

Czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym stanowi zmianę sposobu użytkowania domu?

Prowadzenie w budynku działalności w postaci wynajmowania pokoi zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Budynek przeznaczony na potrzeby handlu jest budynkiem użyteczności publicznej, co wynika z przepisu § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i musi spełniać określone dla tego typu obiektów warunki techniczne.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się przede wszystkim do ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w tym obiekcie działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego zmienionego sposobu użytkowania. Wymagania te zostały określone w art. 5 Prawa budowlanego i uwzględniają wymienione w art. 71 ust. 1 pkt 2 warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do oceny, czy wynajem pokoi w domu jednorodzinnym na cele mieszkalne osobom trzecim stanowi zmianę sposobu użytkowania domu. Jednoznaczna odpowiedź na to pytanie determinuje rozstrzygnięcie w sprawie.

Zatem według ustawodawcy zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) jest przede wszystkim podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej wymienione w przepisie warunki. Ugruntowany jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w powołanym art. 71 Prawa budowlanego (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, VIII SA/Wa, Lex Nr 583654; z dnia 12 września 2008 roku, VII SA/Wa 355/08, Lex Nr 521308 oraz z dnia 29 czerwca 2005 roku, VII SA/Wa 476/05, Lex Nr 179074 oraz w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, II SA/Op 288/07, Lex Nr 376753 i inne). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powołany pogląd zaprezentowany w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Przeczytaj też: Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego na mieszkalny

Zmiana standardów higieniczno - sanitarnych przez zamieszkanie kilkunastu osób w domu jednorodzinnym

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie, zdaniem Sądu wskazuje, iż w stanie faktycznym sprawy mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W tym miejscu uzupełniając zaprezentowany pogląd inspektora sanitarnego należy zwrócić uwagę na zapisy załącznika Nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 roku w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, który określa minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie. Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy o usługach turystycznych).

Te 30% nie jest tu magiczną liczbą. W razie sporu obowiązek poszukiwania dowodów ciąży bowiem nie tylko na organie administracji, obarcza także stronę, która z reguły w swym dobrze rozumianym interesie powinna wykazać dbałość o przedstawienie środków dowodowych (por. także: Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz Z. Janowicza, Wydawnictwo Prawnicze PWN, Warszawa 1999r., str. 228). Strona jest równorzędnym partnerem organu w zakresie prawa do inicjowania dowodów, co wynika zarówno z art. 78 K.p.a. jak i z zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a.).

Zobacz również: Krótkotrwałe zakwaterowanie definicja

Budynek zamieszkania zbiorowego przeznaczony do okresowego pobytu ludzi

I tu przychodzą z pomocą następujące argumenty – przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością agroturystyczną przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku. Przepisy Prawa budowlanego tego nie zabraniają, a np. art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

Reasumując, jeśli w budynku mieszkalnym pani Ewy i jej męża jest zachowana funkcja obiektu jako mieszkalnego, a najem stanowi minimalną część, to nie mamy do czynienia z trwałą zmianą wymagającą zgłoszenia. Aczkolwiek, jak już wspomniałam, spotkałam się już z odmiennymi stanowiskami PINB.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych - Dz.U. 2017 poz. 2361
4. Wyrok Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2009 roku, sygn. akt VIII SA/Wa
5. Wyrok Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2008 roku, sygn. akt VII SA/Wa 355/08,
6. Wyrok Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 czerwca 2005 roku, sygn. akt VII SA/Wa 476/05
7. Wyrok Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 27 września 2007 roku, sygn. akt II SA/Op 288/07
8. 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.